樓宇是新時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，在全國(guó)樓宇存量與質(zhì)量不斷攀升的今天，作為寫字樓經(jīng)營(yíng)者與運(yùn)營(yíng)者，自然十分關(guān)注如何能夠滿足客戶需求、寫字樓產(chǎn)品未來(lái)該如何發(fā)展、以及實(shí)際交易過(guò)程中的招商策略。
戴德梁行中國(guó)區(qū)寫字樓部主管及高級(jí)董事沈潔女士受邀參加了杭州市余杭區(qū)發(fā)展和改革局主辦的“發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，助力東部崛起”樓宇主題分享會(huì)，并向到場(chǎng)的政府及區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)域內(nèi)樓宇業(yè)主及運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人就樓宇經(jīng)濟(jì)和招商經(jīng)驗(yàn)分享了我們的見(jiàn)解。
寫字樓市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷著從單核到多核的演變，成熟的CBD區(qū)域樓宇已經(jīng)無(wú)法滿足龐大市場(chǎng)需求，因此面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。無(wú)論是上海，南京，還是杭州，核心區(qū)的重心都在往周邊區(qū)域蔓延，寫字樓產(chǎn)品也變得更加多元化，客戶的選擇也越來(lái)越多。
客戶關(guān)心寫字樓的哪些方面？
不同類型客戶對(duì)于寫字樓的關(guān)注點(diǎn)還是不同的，不同行業(yè)的性質(zhì)規(guī)律，決定了不同的產(chǎn)品需求。因此，在保證產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)性的同時(shí)，更要了解各行業(yè)、各企業(yè)對(duì)其發(fā)展的目標(biāo)及對(duì)寫字樓產(chǎn)品的具象要求，并度身定制一些產(chǎn)品。以下我們匯總了各類型行業(yè)不同的關(guān)注點(diǎn)：
關(guān)注客戶的需求，需要從各個(gè)細(xì)節(jié)方面進(jìn)行分析，如：交通、政策、周邊配套等外部條件；外立面風(fēng)格、幕墻等產(chǎn)品形象；大堂、電梯廳、走廊過(guò)道等公共區(qū)域；標(biāo)準(zhǔn)層面積、得房率、單元分割等辦公區(qū)域；空調(diào)新風(fēng)、智能化系統(tǒng)、通訊等機(jī)電設(shè)備；商務(wù)配套、綠色認(rèn)證等產(chǎn)品附加。樓宇開(kāi)發(fā)者在寫字樓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)階段，都應(yīng)將一些硬件條件進(jìn)行預(yù)留，以便滿足不同企業(yè)的各類需求，擴(kuò)大受眾群范圍。深挖產(chǎn)品特點(diǎn)，提升樓宇產(chǎn)品附加值、利用地域本土優(yōu)勢(shì)都是值得深思的話題。
寫字樓產(chǎn)品未來(lái)將如何發(fā)展？
寫字樓產(chǎn)品未來(lái)將繼續(xù)以“以人為本”的理念，為滿足使用者的需求而發(fā)展，而未來(lái)寫字樓的使用主力軍將會(huì)是千禧一代。多年的傳統(tǒng)“格子間”將慢慢被開(kāi)放、靈活、共享、智能的辦公空間所替代，這樣的開(kāi)放空間更有利于合作伙伴的溝通交流與思維的碰撞。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)該關(guān)注這些最新的空間設(shè)計(jì)元素與趨勢(shì)。
當(dāng)我們討論寫字樓的高效、智能時(shí)，不得不提AI，人臉識(shí)別，無(wú)感通行等科技元素，寫字樓中人工智能已成為大勢(shì)所趨，寫字樓智能化概念的提前注入對(duì)產(chǎn)品未來(lái)發(fā)展尤為關(guān)鍵。一些大型企業(yè)如霍尼韋爾、德勤等總部辦公地點(diǎn)均已植入智能接待機(jī)器人、控制質(zhì)量檢測(cè)、樓層活動(dòng)人數(shù)監(jiān)控、能耗管控系統(tǒng)等智能高科技元素。
除了這些硬件條件的升級(jí)，現(xiàn)代寫字樓也更關(guān)注樓內(nèi)辦公者的工作感受。辦公室的綠色、健康、舒適水平經(jīng)過(guò)LEED與WELL認(rèn)證等綠色健康國(guó)際認(rèn)證都能夠提升樓宇整體品質(zhì)與租金水平。
若干年前，我們從未幻想過(guò)寫字樓內(nèi)可以有幼兒園、農(nóng)場(chǎng)、空中花園、藝術(shù)空間，而現(xiàn)在這些都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，且未來(lái)將會(huì)有更多的空間功能性融合，這些空間或便利通勤生活，或?yàn)榇髽亲⑷胨囆g(shù)氣息與休閑空間，同時(shí)帶動(dòng)周邊人流，拉動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)。創(chuàng)新的寫字樓產(chǎn)品更多地將不同的功能性區(qū)域融入寫字樓的垂直空間，不僅為垂直城市營(yíng)建空中綠洲，更以開(kāi)放的胸懷反哺城市的共享空間。
招商策略如何把握？
打造優(yōu)質(zhì)寫字樓品質(zhì)，承載優(yōu)秀企業(yè)入駐
企業(yè)在選址時(shí)，地理位置便捷性和寫字樓發(fā)展商品牌固然很重要，但寫字樓產(chǎn)品本身也需要足夠優(yōu)質(zhì)。企業(yè)搬遷時(shí)會(huì)考慮該區(qū)域是否能夠承載這樣的企業(yè)，是否能通過(guò)交通、環(huán)境、商業(yè)配套等等各方面盡可能地減少人員流失。
巧妙利用市場(chǎng)時(shí)機(jī)，一氣呵成
找準(zhǔn)市場(chǎng)賦予的天然時(shí)機(jī)，項(xiàng)目入市同期區(qū)域內(nèi)若無(wú)其他新增項(xiàng)目，便要巧妙抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，另外，知名品牌客戶的進(jìn)駐對(duì)其在出租率有品牌形象方面是一個(gè)很好的支持。
充分利用自身優(yōu)勢(shì)，轟動(dòng)市場(chǎng)
利用地鐵上蓋、交通樞紐等地理優(yōu)勢(shì)以及昭示性，緊抓客戶需求，找準(zhǔn)目標(biāo)客群進(jìn)行精準(zhǔn)的圈層營(yíng)銷，并通過(guò)的樓體或各種途徑的廣告宣傳，力爭(zhēng)取得轟動(dòng)的市場(chǎng)效應(yīng)。同時(shí)，為寫字樓引入優(yōu)質(zhì)型企業(yè)，加以項(xiàng)目周邊豐富的零售商業(yè)，營(yíng)造一個(gè)優(yōu)秀的區(qū)域辦公氛圍，便可吸引更多的企業(yè)。
在做樓宇招商時(shí)，應(yīng)多管齊下，滿足客戶需求，豐富產(chǎn)品線，加強(qiáng)營(yíng)銷力度，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要把關(guān)。
信息來(lái)源：轉(zhuǎn)載于戴德梁行寫字樓微信公眾號(hào)。