圖片來源：攝圖網(wǎng)
這是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和投資客的雙重好消息：
未來，開發(fā)商可以繼續(xù)商改住，投資客買賣商業(yè)，首付、交易稅等高門檻，都會(huì)降低。
這也是重慶從源頭上解決「商業(yè)庫(kù)存」的重要一步：
未來，重慶主城中心區(qū)10萬㎡+的商場(chǎng)、寫字樓新建、擴(kuò)建將受到適度控制。
7月8日，《重慶市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)主城中心城區(qū)存量商業(yè)商務(wù)用房盤活利用實(shí)施方案的通知》（渝房市辦 [2020] 1號(hào)）出臺(tái)（下稱《2020年版文件》）。
這是2017年4月14號(hào)《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)全市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》 （渝府辦發(fā)〔2017〕42號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱：《2017年版文件》）后，重慶再一次明確提出：
「商業(yè)去庫(kù)存。」
和《2017年版文件》不同，這次的「去庫(kù)存」，劃定了一個(gè)范圍「主城中心區(qū)」、「存量」，框定為開發(fā)商、投資客手里的存量，他們也成了直接受益的人群。
商改住升級(jí)
《2017年版文件》:
原文：「對(duì)依法取得土地使用權(quán)的商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目……經(jīng)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)并依法獲得批準(zhǔn)后，可按批準(zhǔn)要求調(diào)整項(xiàng)目用地用途和規(guī)劃條件；」
「屬商住混合類開發(fā)項(xiàng)目的，可適當(dāng)減少商業(yè)商務(wù)用房開發(fā)規(guī)模，商住比可控制在2∶8以內(nèi)。」
「批準(zhǔn)調(diào)整商住比例或調(diào)整土地用途、規(guī)劃用地性質(zhì)的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳土地價(jià)款。」
《2020年版文件》：
原文：「對(duì)市政府印發(fā)城市提升行動(dòng)計(jì)劃以前取得的土地，尚未取得施工許可證的商業(yè)商務(wù)地塊，經(jīng)公示無異議的，允許按照等值的方式將商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為居住用地。」
「對(duì)已竣工尚未分零銷售的商業(yè)、商務(wù)類非住宅和尚未開工建設(shè)的商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目，按程序批準(zhǔn)后，允許改建或調(diào)整為租賃住房項(xiàng)目，發(fā)展長(zhǎng)租公寓，并對(duì)建設(shè)成本給予一定比例的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展專項(xiàng)資金補(bǔ)助，用水、用電、用氣價(jià)格按城鎮(zhèn)居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，土地使用年限和容積率不變。」
《2020版文件》要點(diǎn)為：
1、2017年4月15日～2018年11月13日中取得的商業(yè)土地，可以「商改住」了。
2017年版的商改住，針對(duì)地塊是適合2017年4月14日前取得的土地；
2020年版的商改住，針對(duì)地塊是2018年11月《重慶市城市提升行動(dòng)計(jì)劃》發(fā)布以前取得的土地。
相當(dāng)于《2020版文件》一出，2017年4月15日～2018年11月13日時(shí)間段里，開發(fā)商獲取的商業(yè)用地，有了商改住的資格。
2、鼓勵(lì)商改租賃住房。
《2017年版》，只是簡(jiǎn)單的商改住，還有個(gè)2:8的比例。
《2020年版》，商改住沒有說比例，且鼓勵(lì)開發(fā)商把自建商業(yè)綜合體、寫字樓等改為自建長(zhǎng)租公寓，并有專項(xiàng)資金補(bǔ)貼。
控制商業(yè)綜合體
《2020版文件》，對(duì)已建和未建商業(yè)用房，都有思考。
已建的關(guān)鍵詞：「改造盤活」。
原文：「鼓勵(lì)盤活利用存量商務(wù)用房，改造成展覽館、圖書館、博物館、學(xué)校(幼兒園)演出劇場(chǎng)、旅游咨詢服務(wù)中心、綜合服務(wù)中心(便民服務(wù)中心、日間照料中心、社區(qū)衛(wèi)生室、文化活動(dòng)室、警務(wù)室、菜店)體育健身場(chǎng)所等公共服務(wù)設(shè)施，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位租賃存量商業(yè)商務(wù)用房用作辦公用房。」
這里需要政府為推手，為開發(fā)商的存量商業(yè)「減負(fù)」：
1、改造成公共服務(wù)設(shè)施；
2、鼓勵(lì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位租賃作為辦公用房。
未建的關(guān)鍵詞「適度控制」。
原文：「結(jié)合國(guó)土空間總體規(guī)劃，對(duì)新出讓地塊的商業(yè)商務(wù)設(shè)施布局和規(guī)模進(jìn)行優(yōu)化完善,除市級(jí)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目和確需建設(shè)大型綜合體外，適度控制新建、擴(kuò)建單體規(guī)模超過10萬平方米的大型商業(yè)綜合體、商務(wù)寫字樓，對(duì)庫(kù)存量較大的區(qū)域不得調(diào)增規(guī)模，從源頭上優(yōu)化供應(yīng);結(jié)合緩堵保暢工作需要,采取低限控制和高限控制相結(jié)合的思路優(yōu)化車位配比。」
我們解讀如下：
1、 10萬㎡以上的商業(yè)綜合體、寫字樓，會(huì)適度控制；
2、留了一個(gè)「補(bǔ)丁」：市級(jí)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目和確需建設(shè)大型綜合體外。
3、商業(yè)庫(kù)存量較大的區(qū)域，不得調(diào)增規(guī)模。
哪些區(qū)域商業(yè)庫(kù)存量較大呢？解放碑、江北嘴。
降低商業(yè)買賣門檻
地產(chǎn)老司機(jī)不愛投資商業(yè)，有兩個(gè)原因扼住投資客喉嚨：
「買的時(shí)候，首付比例太高，要5成，還只能貸10年。」
「賣的時(shí)候，二手交易稅點(diǎn)太高（17%），增加接盤者的成本，導(dǎo)致流通困難。」
《2020年版文件》，這2個(gè)門檻都有降低。
第一個(gè)門檻「首付」。
「引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)在符合國(guó)家金融政策、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，進(jìn)一步加大對(duì)商業(yè)商務(wù)用房和停車位購(gòu)置的金融信貸支持，鼓勵(lì)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)購(gòu)置首付款比例下限規(guī)定，簡(jiǎn)化程序，合理定價(jià),加快信貸投放。」
文件說的是「執(zhí)行購(gòu)置首付款比例下限」，但下限是多少呢？并沒有提及。
第二個(gè)門檻「交易稅費(fèi)」。
「落實(shí)降低二手商業(yè)用房交易稅費(fèi)政策，增加二手商業(yè)用房合理的流通性，降低商業(yè)客戶購(gòu)買成本，促進(jìn)商業(yè)用房去化。」
這句話石破天驚，「落實(shí)降低二手商業(yè)用房交易稅費(fèi)政策」，這個(gè)稅有多高呢，約17%，有幾個(gè)接盤俠，會(huì)覺得這筆錢無所謂呢？
同樣，并沒有到底降低多少的數(shù)字，考慮后期相關(guān)部門會(huì)有補(bǔ)充文件出臺(tái)。
2017年4月，市政府的商業(yè)去庫(kù)存文件出臺(tái)后，當(dāng)年9月，國(guó)土部門出臺(tái)了通知，對(duì)具體的去庫(kù)存要求打了補(bǔ)丁。
對(duì)于徘徊在商業(yè)地產(chǎn)之外的投資客來說，這2點(diǎn)，很大程度上能決定其是否入市投資。
關(guān)于這份文件，還有很多亮點(diǎn)，比如疫情期間，開發(fā)商減免了承租人稅費(fèi)的，可以有系列的減免政策。
比如引導(dǎo)存量商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)， 利用存量商業(yè)商務(wù)用房發(fā)展養(yǎng)老、普惠托育服務(wù)業(yè)和配套幼兒園，或者變成產(chǎn)業(yè)園。
一是抓源頭，二是抓轉(zhuǎn)型，三是抓流動(dòng)性，重慶商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存三年多，路徑逐漸清晰。
市場(chǎng)呼吁的是信心，政府提振的也是信心，信心比黃金更重要。
「去庫(kù)存」文件之前，信號(hào)已經(jīng)向好：2020年上半年，商業(yè)地產(chǎn)拉出一根「小陽(yáng)線」。
辦公樓（寫字樓）銷售面積59.32萬㎡，同比增長(zhǎng)39.5%；銷售金額46.81億元，同比增長(zhǎng)38.3%。
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房（商鋪）銷售面積231萬㎡；同比增長(zhǎng)12.3%；銷售金額79.04億元，同比下降了11.7%。（數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)局2020年半年數(shù)據(jù)）
附：文件原文
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